行業丨產業地產運營的三大成功要素

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時間:2021-06-09 來源:地產資管網 瀏覽量:99

隨著新城鎮化的深入,產業地產已成為越來越多的地產企業追逐的對象,目前正作為一種新的模式將房地產開發推向更高的層次,進而實現土地利用、產業聚集、樓市興旺和城區發展的良性循環。

為什么要轉戰產業地產?

一是藍海誘惑。傳統住宅市場、商業地產業與保障房領域都已經成為紅海,相比之下,產業地產還處于藍海階段,受到開發商的青睞。

二是土地的誘惑。對于地方政府來說,能給地方經濟帶來貢獻的產業地產較受歡迎,產業地產在吸引投資、刺激消費、拉動地方GDP和財政收入中扮演著日益重要的角色。因此,地方政府會對產業地產給予大力支持,土地出讓環節也變得非常靈活。一般來說,產業地產園區中都會有一定比例的住宅配建,開發商通過這部分住宅回籠一些資金。

三是金融的誘惑。從融資上看,園區類公司的融資優勢非常明顯。原因在于園區類開發商可以通過多種渠道融資,且融資成本相對較低,一般低于房地產行業整體融資成本。

產業地產成功運營的關鍵要素

一是打造全產業鏈運營模式,形成大跨度的專業運營能力。站在城市發展的高度,輔助政府進行城市基礎設施的運營。園區企業既是園區的投資者和建設者,也是園區的運營者和管理者,以城市運營商的定位全方位地參與到園區乃至城市的建設和運營中,全價值鏈能力儲備和構架至關重要。

圍繞城市的總體發展目標和發展規劃,充分運用市場化的機制和手段,通過發揮企業產業優勢和資源優勢,結合城市發展的特殊機遇,既以經濟利益為導向,又注意兼顧長遠的社會效益,以此帶動城市和區域經濟的發展,順應中國城市發展的必然。

二是創新和優化資金解決方案,為產業地產構建強大資金平臺。經過實踐案例研究,主要體現如下三種解決方案。

1、“園區運營+地產開發”雙線聯動,完成有序開發格局。該方案的最大特征在于,通過“園區運營+地產開發”雙線聯動,二者形成良性互動,相互支撐。一方面,園區品牌提升區域價值,促進常規地產開發價值實現;另一個方面,常規地產開發反過來持續貢獻園區長線開發的現金流支持。

2、債務性融資和權益性融資并舉,構建多種融資渠道。在產業地產開發方面,多數園區資金籌措已運用過多種融資方式,例如發行債券、開發銀行貸款、商業銀行貸款、財政投資等,現有的資金渠道幾乎90%是債務性融資。在長期資本支持的資金匹配方面存在很大問題。加大權益性融資力度已經成為更加具有生命力的一種長期資本支持合作模式。通過土地經營,引入戰略合作伙伴,共同開發建設產業項目,后期通過退股等方式解決產業落地和資金問題。

3、設立基礎設施投資基金、產業投資基金。著眼于產業地產的良好發展前景和資產增值,完成產業項目早期或當下開發任務。

三是聚焦“產業線”和“政府線”,強化產業規劃落地和政府職能導入。無論是產業轉型升級還是產業轉移,相關的政策支持仍顯不足,不具備明顯的驅動力;在項目概念、產業規劃、產業服務以及園區優惠政策等方面缺乏差異化,必須在此基礎上尋求新的突破點;國內產業園區的規劃大都是概念口號多而落地行動少,產業規劃落地難。

結合國內外成功產業園區的先進經驗,產業項目的建設可以立足于以下幾點:產業轉移和升級首先依附于大城市和資源型城市周邊,基于城市發展戰略與核心資源;產業導入首先從產業要素聚集入手,尤其是推動政府進行政策設計和資源整合;全方位提供產業吸引人群所必須的各類配套性功能,包括公共、商業、居住、教育等。另外,在企業內部組織職能設計上,布局“產業職能線”和“政府溝通職能線”將得到有效的組織保障。

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