行業丨開發商布局產業要注意這幾點!

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2020-11-1076來源:產城天下CINT

開發商布局產業需要明確業務角色的問題,產城與地產板塊到底是什么關系?業務角色確定后,其發展機制、管控考核邏輯、組織結構自然思路清晰。

選擇業務模型

產業業務基本可以分為4類,狹義的工業地產、產業地產開發運營、產城開發運營、完全的多元化投資。

做具體業務商。需要對標具體企業,最佳方式是引入相應團隊支撐自身業務發展。其中具體選擇很多,每個細分子類都有其標桿企業與業務模式,值得參考與借鑒。

做平臺整合商。即整合開發、運營相關資源,協調政府訴求進行業務發展。這里需要注意的是,協同體系內資源往往比協同體系外資源難,構建開發的模型關鍵是轉企業內部的甲方思維為平臺思維,真正的把握核心要素,去協調政府方、資本方、產業資源方相關利益,最終實現共贏的區域發展局面。

地產與產業雙輪驅動是未來方向,前期以地產補貼產業,支持產業前期的發展,中長期必須要使得產業板塊具備其“投-融-管-退”的全周期閉環。產業板塊構建閉環其意義不止于簡單的項目盈利,而是在于企業在融資、拿地、謀求合作伙伴方面的全面提升。產業業務還需匹配企業業務核心,先要找到這個城市或地區的核心驅動力,以核心驅動力為定位,展開產品的設計。

制定業務策略

投融資——明確產業IP、重視區域適配、爭取資金支持

要有明確的產業IP,明確且聚焦的產業IP將幫助企業在發展中更快的實現探索。產業應該選擇高增速產業,從我國產業增長總體數據來看,每年平均增長大致是5%左右,其中傳統制造業增長僅為1-2%,真正實現高增長是戰略性新興產業,聚焦戰略性新興產業將幫助企業規避風險。

重視區域的匹配度。在能做產業的地方做合適的產業,重點考慮每一個產業和每一個地區之間的匹配度。一二線城市不一定是做產業的最佳選擇,反而因為限制分割出售等一系列問題導致企業資金出現沉淀;而反觀部分三四線城市,如紹興、嘉興等在區域一體化產業轉移的大趨勢下發展正好,且區域限售等條件優越。

算清楚賬、找到錢的基礎上再做投資。產業地產往往投資回報周期長,發展久久為功,在國內高基礎利率的情況下,很多產業地產失敗的原因在于短債長投、在資金壓力下過于短視等。產業與地產之間的賬怎么算?在業務公共屬性與盈利屬性復合下,如何爭取低成本長周期的融資支撐,如何爭取政府專項債、定向資金支持?這都是決定最終業務成敗的關鍵要素。

產品—— 高端化、專業化、精準適配

高端化:大量企業對高端載體的需求與市場缺少供給的現狀形成鮮明對比。新一輪產業升級和舊的物業載體存在不匹配,傳統廠房不足以滿足高端產業的需求,因此產生供需錯配。

專業化:在專業化的產業地產市場,不同業態有各自的集聚方向。各個區域集聚特定的業態,不存在大面積混合業態的產業載體,這是產業發展自然的規律。

相比專業化的產品,業態混合型園區的競爭力和可持續發展的潛力相對較低,其發展高度將受到較大的限制。這是因為不同業態產品的建設標準不同,目標客戶也不同。這增加了產品的復雜性,不利于達成規模化、標準化,無益于成本和效率的優化,同時也造成園區內產業之間關聯度不高、穩定性較差,難以培育成競爭力極強的集群產業。

精準適配:重視定制化需求、瞄準稀缺性需求,是產業地產“精準適配”的兩大策略。對于有精準需求的企業,標準型的業態無法做到貼合其獨特需求,設定和配置都不夠靈活。聚焦這部分企業需求,可以挖掘出一個小眾市場。

招商運營——資源手段轉向業務手段、由概念宣傳轉向落地行動

產業地產招商模式主要包括:資源手段、業務手段、技術手段。招商正在由資源手段轉向業務手段,更加關注服務產業,了解產業業務條線,加強產業鏈資源集聚和整合。產業地產正在從傳統的租售模型升級為產業服務模型,僅僅依靠財政補貼、減免稅收、降低租金等已不能完全滿足企業需求,新型招商模式陸續出現,如訂單招商、逆向服務招商等。

訂單招商是吸引龍頭企業入駐的有效手段。一般針對大型的汽車制造、機器人、計算機等產業企業,由政府或國企出資牽頭成立合資公司,并引入社會融資租賃企業,以融資租賃的方式買下產品再逐步消化。但有三個前提需要注意:一是切莫為招商而招商,盡管各地都看重投資、稅收和就業,但是為招商而招商,唯經濟指標論成敗,忽視市場經濟規律是本末倒置的行為;二是要嚴格審查企業實力,判斷市場空間與周期;三是充分考慮招商來的企業對當地經濟生態的影響。

逆向操作的招商模式首先針對產業特征提供產業服務,引入中小型企業,形成產業聚集,之后再通過圈層逐漸擴大行業的影響,吸引大企業入駐。

隨著園區產業系統在資源和政策優勢日益弱化,產業結構和產品結構不斷調整升級,運營商必須主動經營,提供產業服務,為園區產業發展尋找新動力和新模式。產業投資助力企業發展,積極培育創新創業集群,不斷提升創新創業服務能力。通過幫助企業匹配與其相適應的創業陪練、天使投資、投貸聯動、對接上市等多層次資本市場通道、人才服務、宣傳推廣等各類資源,為創新創業企業提供全周期、全方位的集成服務。

未來園區運營框架下的平臺經濟,將不斷推動產業地產商業模式的改變,更大的價值發現空間正在顯現。用實體園區承接其整合進來的各類實體、虛擬、服務、投資、整合、共享、聯盟等生態圈資源,從區域開發者,向資源聚集、金融聚集、產業聚集的資源整合者轉變。

上海快3